Au-delà de la technique structurelle, la surélévation est encadrée par un dense maillage juridique français qu'il faut maîtriser : Code de l'urbanisme (PLU, permis de construire, ABF), loi de 1965 sur la copropriété (vote majorité 2/3, droit à surélever du dernier étage), Code civil (mitoyenneté art. 657, vues art. 678), loi ALUR 2014 + ELAN 2018 (facilitations en zone tendue), réglementations techniques (feu IT 249, accessibilité PMR, RE2020, EC8 parasismique), et responsabilités (garantie décennale, dommage-ouvrage). Ce module présente les 8 thématiques juridiques clés et les procédures à mener dans l'ordre. Cas typiques d'études : Paris haussmannien en secteur sauvegardé (ABF + ALUR), copropriété en zone tendue (vote 2/3), surélévation en mitoyenneté (article 657).
Sources légales :
Code de l'urbanisme (CU) — articles L421-1 et suivants
PLU communal (consultation obligatoire en mairie ou en ligne)
PLU intercommunal (PLUi) en zones tendues
SCOT (Schéma de Cohérence Territoriale) régional
Règlement national d'urbanisme (RNU) à défaut de PLU
Règles principales du PLU concernant la surélévation :
| Règle PLU | Effet sur surélévation |
|---|---|
| Hauteur maximale (gabarit, prospect) | Limite directe la hauteur ajoutée possible |
| COS (Coefficient d'Occupation des Sols) | Surface plancher maximale (souvent supprimé post-2014) |
| CES (Coefficient d'Emprise au Sol) | Pas d'incidence si surélévation pure (emprise inchangée) |
| Alignement façade et reculs | Cantilever sur rue peut être interdit |
| Aspect extérieur (matériaux, couleurs) | Liberté architecturale limitée (cas pierre / brique imposée) |
| Stationnement (places obligatoires par logement) | Si surélévation = nouveaux logements, places de parking à créer ou compenser |
Types d'autorisations selon emprise (CU art. R421-14 et suivants) :
| Surface créée | Procédure | Délai instruction |
|---|---|---|
| 0-5 m² | Aucune (exonéré) | — |
| 5-40 m² (en zone U) | Déclaration préalable (DP) | 1 mois |
| 5-20 m² (hors zone U) | Déclaration préalable | 1 mois |
| > 40 m² zone U ou > 20 m² ailleurs | Permis de construire (PC) | 2-3 mois |
| Surface portée à > 150 m² total | PC + architecte obligatoire | 2-3 mois |
| ERP, IGH | PC + sécurité incendie | 3-5 mois |
Pièces du permis de construire (DOE technique) :
PC1 — Plan de situation
PC2 — Plan de masse
PC3 — Plan en coupe
PC4 — Notice descriptive et architecturale
PC5 — Plans des façades et toitures
PC6 — Document graphique 3D (insertion paysagère)
PC7 — Photo lointaine
PC8 — Photo proche
PC9 — Avis ABF (si secteur sauvegardé)
PC10 — Étude géotechnique G2 PRO (zone RGA, ALUR/ELAN)
PC11 — Étude thermique RE2020
PC12 — Étude impact (si seuil dépassé)
Loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), 24 mars 2014
Loi ELAN (Évolution du Logement, Aménagement et Numérique), 23 novembre 2018
Zones tendues où s'appliquent les facilitations :
1 149 communes classées « tendues » en France (décret 2013-392 modifié)
Paris + petite couronne (94)
Métropoles régionales (Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Strasbourg, Toulouse...)
Communes touristiques (Côte d'Azur, Pays Basque, stations de ski)
Genève français (Annemasse, Ferney-Voltaire)
Impact pratique pour l'ingénieur structure :
① Dérogation hauteur PLU : peut autoriser +1 à +3 niveaux supplémentaires
② Étude G2 PRO obligatoire en RGA : voir Pathologies Module 4
③ Calendrier accéléré : décision préfectorale en 2 mois (vs 6-12 mois classique)
④ Bonus de constructibilité jusqu'à +30 % en zones tendues (loi Climat 2021)
Articles clés de la loi 1965 modifiée :
Majorités requises selon objet :
| Objet | Article loi 1965 | Majorité requise |
|---|---|---|
| Travaux d'entretien courant | Art. 24 | Majorité simple présents |
| Travaux importants (ravalement) | Art. 25 | Majorité absolue copropriétaires |
| Surélévation | Art. 35 | 2/3 des voix de tous les copropriétaires |
| Construction nouvelle bâtiment | Art. 35 | 2/3 des voix de tous les copropriétaires |
| Aliénation des parties communes | Art. 26 | 3/4 des voix de tous les copropriétaires |
| Modification règlement copropriété | Art. 26 | 3/4 des voix de tous les copropriétaires |
Droit du copropriétaire du dernier étage (article 37 loi 1965) :
Procédure type en assemblée générale de copropriété :
1. Étude préalable du syndic (programme, faisabilité, budget)
2. Convocation AG 21 jours minimum avant (envoi avec ordre du jour précis)
3. Vote en AG annuelle ou extraordinaire (article 35 = 2/3)
4. Affichage obligatoire du procès-verbal pendant 30 jours
5. Délai de recours des copropriétaires opposants : 2 mois après notification PV
6. Permis de construire par le syndicat ou propriétaire désigné
7. Vente des lots créés (généralement à un promoteur pour financer travaux)
8. Réception des travaux + intégration au règlement de copropriété
Cas typique : qui finance ?
Modèles fréquents :
— Promoteur achète le droit de surélever aux copropriétaires existants
— Copropriétaires créent les nouveaux logements pour vente directe
— Bailleur social finance et achète les nouveaux logements
— Mixte : promoteur + copropriétaire dernier étage
Coût moyen surélévation Paris : 3 000-5 000 €/m² (à comparer 8 000-12 000 €/m² valeur revente)
→ marge typique de l'opération : 30-50 % pour le porteur de projet
Articles du Code civil applicables :
Application pratique aux surélévations :
Article 657 + 658 (mitoyenneté) :
— Si surélévation prend appui sur mur mitoyen : autorisation possible
— Indemnité au voisin pour usage de la mitoyenneté (généralement 50 % du coût d'exhaussement)
— Le voisin peut acquérir la mitoyenneté du nouveau mur pour exhausser à son tour
Article 678 (vues sur voisin) :
— Distance minimale 1,9 m pour vue droite (fenêtre, balcon)
— 60 cm pour vue oblique
— Servitudes de vue préexistantes (acquises par 30 ans d'usage) conservées
Article 545 (expropriation) :
— Pas d'expropriation possible pour surélévation (initiative privée)
— Sauf opération d'intérêt général déclaré
Autres droits du voisinage à respecter :
| Sujet | Référence légale | Application |
|---|---|---|
| Servitudes de jour et de vue | Art. 675-680 CC | Maintien obligatoire des servitudes acquises |
| Servitudes d'écoulement des eaux | Art. 640-641 CC | Pas d'aggravation pour fonds inférieur |
| Mitoyenneté de mur | Art. 653 CC + Décret 1949 | Indemnité 50 % usage exhaussement |
| Trouble anormal du voisinage | Jurisprudence (Cass. Civ. 1986) | Théorie jurisprudentielle indemnité dommage |
| Surplomb / cantilever | Décret 1995 + Code Urb. | Autorisation domaine public |
Recours des tiers contre un permis de construire :
Délai : 2 mois après affichage du PC sur le terrain (panneau visible voie publique)
Compétence : Tribunal Administratif
Requérants possibles : voisins directs, riverains, associations, copropriétaires
Motifs courants :
— Non-conformité au PLU (hauteur, alignement, aspect)
— Servitudes non respectées
— Vues directes ou perte d'ensoleillement excessive
— Trouble anormal du voisinage anticipé
— Faux dans le dossier
Effet : suspension possible des travaux + indemnités si dommage prouvé
| Norme/Réglement. | Domaine | Application surélévation |
|---|---|---|
| EC0 (NF EN 1990) | Bases de calcul | Combinaisons ELU/ELS, coefficients γ |
| EC1 (NF EN 1991) | Actions | Recalcul vent post-surélévation |
| EC2 (NF EN 1992) | BA | Recalcul béton existant + nouveau |
| EC3 (NF EN 1993) | Acier | Si surélévation acier |
| EC5 (NF EN 1995) | Bois | Si surélévation CLT |
| EC7 (NF EN 1997) | Géotechnique | Vérification fondations |
| EC8 (NF EN 1998) | Parasismique | Partie 1 (neuf) + Partie 3 (existant) |
| IT 249 (2010) | Feu façades | Si bâti > 28 m après surélévation |
| Arrêté 31/1/1986 (IGH) | IGH résidentiel | Si H_post-su > 50 m |
| Arrêté 25/6/1980 (ERP) | Public | Si usage public dans surélévation |
| Loi 11/2/2005 (handicap) | Accessibilité PMR | Ascenseur obligatoire au-delà R+3 |
| RE2020 (1/1/2022) | Énergie + carbone | Surélévation neuve = bâtiment neuf RE2020 |
| PPR (PPRI, PPRT, PPRM) | Risques majeurs | Servitudes selon zonage |
| Loi Bachelot 30/7/2003 | Risques technologiques | PPRT si Seveso à proximité |
| Loi sécheresse 1999 | Indemnisation RGA | Couverture catastrophe naturelle |
Accessibilité PMR — loi du 11 février 2005 + arrêté 8 décembre 2014
Logements collectifs : ascenseur obligatoire au-delà de 3 étages au-dessus du RDC
Si surélévation porte le bâtiment au-dessus R+3 : installation ascenseur obligatoire
Exception : copropriétés existantes sous certaines conditions (logements adaptables minimum)
Coût installation ascenseur en surélévation : 60-120 k€
Délai obtention permis modificatif si oublié : 4-8 mois (lourd)
RE2020 (Réglementation Environnementale 2020)
Application : tout permis de construire déposé après 1er janvier 2022
Logements collectifs neufs et surélévations
Critères :
— Bbio (besoin bioclimatique) ≤ Bbio_max selon zone climatique
— Cep (consommation primaire) ≤ Cep_max
— Cep_nr (consommation primaire non renouvelable) ≤ Cep_nr_max
— Ic_énergie (impact carbone consommation) selon trajectoire
— Ic_construction (impact carbone matériaux) selon palier 2022/2025/2028/2031
Conséquence majeure : favorise surélévation bois CLT (bilan carbone -70 % vs BA)
Cas problématique : surélévation BA classique difficile à valider RE2020 (Ic_construction)
Garantie décennale (loi Spinetta 1978 + code des assurances)
Garanties obligatoires en surélévation :
| Garantie | Durée | Couverture |
|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an | Tous désordres signalés à la réception |
| Biennale (équipements) | 2 ans | Équipements dissociables (volet, chaudière...) |
| Décennale | 10 ans | Solidité de l'ouvrage et destination |
| Dommage-Ouvrage (DO) | 10 ans | Préfinancement réparations avant recherche responsabilités |
| Responsabilité Civile Professionnelle (RCP) | permanent | Faute professionnelle ingénieur, architecte |
Bureau de contrôle (CTC, Contrôle Technique Construction)
Loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 (loi Spinetta) : obligation de recourir à un bureau de contrôle pour
les opérations soumises à garantie décennale, sauf maison individuelle.
Missions du CTC :
— L : solidité de l'ouvrage
— S : sécurité personnes (feu, accidents)
— SEI : sécurité de l'environnement intérieur (acoustique, qualité air)
— HAND : handicap (accessibilité PMR)
— PV : performance vibratoire (cas IGH bois)
— F : isolation thermique (RT/RE)
Bureaux de contrôle agréés en France :
APAVE, BUREAU VERITAS, DEKRA, QUALICONSULT, SOCOTEC, etc.
Coût indicatif : 1-2 % du montant des travaux
Bureaux d'études techniques (BET) et acteurs
Chaîne de responsabilités typique :
1. Maître d'ouvrage : porteur projet (copropriété, promoteur, propriétaire)
2. Architecte : conception et permis de construire (obligatoire > 150 m²)
3. BET Structure : calculs structurels
4. BET Géotechnique : étude G2 PRO + G3 SUI (suivi exécution)
5. Bureau de contrôle : vérification réglementaire indépendante
6. Entreprise(s) : exécution (généralement plusieurs lots)
7. Maître d'œuvre : pilotage chantier (architecte ou OPC dédié)
Chacun engage sa responsabilité décennale dans son périmètre de prestation.
Phasage d'une opération de surélévation (18-30 mois)
Mois 0-3 : Étude de faisabilité
— Consultation PLU + ABF (informelle)
— Étude esquisse (architecte + BET structure)
— Diagnostic préalable (Module 3)
— Étude G1 PGC géotechnique
— Budget prévisionnel + business plan
Mois 3-6 : Décision et copropriété
— Présentation projet copropriété
— Convocation AG (21 jours min)
— Vote AG (majorité 2/3 art. 35 loi 1965)
— Délai recours 2 mois
— Notarié et négociation droit à surélever
Mois 6-10 : Études APS-APD-PRO
— Architecture + études techniques détaillées
— G2 PRO géotechnique
— Étude thermique RE2020
— Calculs structure + parasismique
— Bureau de contrôle (mission L, S, SEI)
— Demande ABF si secteur sauvegardé
Mois 10-14 : Dépôt et instruction permis
— Dépôt PC en mairie
— Instruction 2-3 mois + ABF + ADS
— Avis services consultés (pompiers, voirie, ABF)
— Délivrance PC
— Délai recours tiers 2 mois après affichage
Mois 14-20 : Études d'exécution + appel d'offres
— DCE (Dossier de Consultation Entreprises)
— Appel d'offres entreprises
— Sélection + signature marchés
— DOE technique d'exécution (BIM)
— Souscription Dommage-Ouvrage et RC entreprises
Mois 20-30 : Travaux
— Préparation chantier (3-6 mois)
— Phase 1 : renforcement existant (fondations, poteaux)
— Phase 2 : surélévation (préfabriqué CLT = 1 sem./étage)
— Phase 3 : second œuvre + équipements
— Réception + levée réserves
— Levée garanties + facturation
Délais critiques à anticiper
| Délai légal | Durée | Origine |
|---|---|---|
| Convocation AG copropriété | 21 jours minimum | Loi 1965 art. 9 |
| Recours opposants AG | 2 mois après PV | Loi 1965 art. 42 |
| Instruction PC standard | 2 mois | CU art. R423-23 |
| Instruction PC + ABF | 3-4 mois | CU art. R423-39 |
| Recours tiers contre PC | 2 mois après affichage | CU art. R600-2 |
| Validité PC | 3 ans (+ 2 prolongations) | CU art. R424-17 |
| Étude G2 PRO | 3-6 semaines | NF P94-500 |
| Diagnostic Amiante / Plomb | 2-4 semaines | Loi 1996, 2002 |
Surélévation en secteur sauvegardé (ABF)
Architectes des Bâtiments de France (ABF) — service de l'État (Ministère de la Culture)
Avis obligatoire pour tout PC en :
— Site patrimonial remarquable (SPR — anciennement ZPPAUP, AVAP)
— Périmètre de 500 m autour d'un monument historique classé
— Site classé ou inscrit
Délais : 4 mois (avis tacite favorable si silence dépassé)
Recours en cas d'avis défavorable : appel au Préfet ou TA
Critères ABF principaux :
— Respect du langage architectural (matériaux, modénatures, modénatures)
— Conservation des éléments patrimoniaux (corniches, ornements)
— Insertion dans le paysage urbain
— Volumétrie et silhouette respectées
Cas favorables ABF :
— Surélévation discrète, en retrait, avec matériaux nobles (zinc, ardoise, bois)
— Pastiche du langage existant
— Volumes intégrés au gabarit haussmannien
Cas défavorables :
— Volume trop important rompant la silhouette
— Matériaux modernes en façade visible
— Cantilever ou avancées non justifiées
Surélévation IGH (Immeuble de Grande Hauteur)
Définition IGH (arrêté 31 janvier 1986) :
— IGH-A : usage habitation, H > 50 m
— IGH-O : usage hôtelier, H > 28 m
— IGH-W : usage bureau, H > 28 m
— IGH-R : enseignement, H > 28 m
Si surélévation porte le bâtiment au-dessus du seuil IGH :
— Reclassement IGH avec procédure spécifique
— Autorisation Préfectorale
— Avis Brigade des Sapeurs-Pompiers de Paris (BSPP) ou SDIS
— Système Sécurité Incendie (SSI) catégorie A intégrale
— Désenfumage des circulations
— 2 escaliers indépendants encloisonnés
— Compartimentage stricte (CFLb 120, REI 120)
— Coût additionnel pour reclassement IGH : 200-400 €/m² (cher !)
Conseil pratique : autant que possible, limiter la surélévation pour rester sous le seuil IGH.
Surélévation en zone PPRT (Plan de Prévention des Risques Technologiques)
Loi Bachelot du 30 juillet 2003 (post-AZF Toulouse 2001).
Zones PPRT autour des sites Seveso seuil haut (~ 400 sites en France).
Selon zone PPRT :
— Zone R rouge : interdiction de construction nouvelle
— Zone B bleu sombre : surélévation autorisée avec prescriptions renforcées (résistance souffle)
— Zone b bleu clair : surélévation autorisée avec prescriptions standard
— Zone g grise : pas de prescription technique
Prescriptions techniques typiques :
— Façade au vent : résistance à 30-200 mbar de surpression
— Vitrage feuilleté ou plexiglas
— Pièces refuge (sas étanche)
Cas REX : AZF Toulouse 2001
Surélévation et certification (BREEAM, HQE, LEED)
Démarches volontaires (non-obligatoires) qui valorisent l'opération :
— HQE (Haute Qualité Environnementale, France) : 14 cibles
— BREEAM (UK) : référence européenne, niveau 4 ou 5 étoiles
— LEED (USA) : référence mondiale Or/Platine
— Effinergie+ : performance énergétique
— Biosourcés (label bois) : utilisation matériaux biosourcés
Surcoût certification : 1-3 % vs gain valeur de revente +5-10 %
Particulièrement adapté à la surélévation CLT (label biosourcé naturel)
Lien avec d'autres modules. Module 3 (Diagnostic) fournit les bases techniques. Module 10 (Typologies bâti) contextualise. REX illustre les cas d'échec à éviter (notamment rue d'Aubagne 2018 — défaillance de surveillance par syndic).
Pour aller plus loin — ressources juridiques
Sites officiels :
— service-public.fr (procédures PC, DP, AG copropriété)
— anil.org (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement)
— geoportail-urbanisme.gouv.fr (PLU en ligne)
— ABF Atlas (cartographie des secteurs sauvegardés)
Codes consultables :
— Legifrance (Code de l'urbanisme, Code civil, loi 1965)
— Editions Le Moniteur (recueils techniques + jurisprudence)
Référentiels professionnels :
— Cahier des Charges Cerib (BA), CTBA (bois), CSTB (général)
— Guides de l'AFITEX (géotechnique), ANCOM (matériaux)
— DTU + NF DTU
Formations spécialisées :
— Ponts ParisTech, ESTP (mastères spécialisés)
— IFP (Institut Français de Performance) — réhabilitation
— Ordre des Architectes (formation continue ABF)
☐ Consultation PLU (hauteur, gabarit, alignement)
☐ Zone sauvegardée → consultation ABF informelle préalable
☐ Zone tendue → loi ALUR/ELAN applicable ?
☐ Vote copropriété art. 35 → 2/3 voix tous copropriétaires
☐ Notification au copropriétaire du dernier étage (droit art. 37)
☐ Mitoyenneté → identifier mur mitoyen + Article 657-658 CC
☐ Servitudes de vue (Article 678 CC)
☐ Zone PPRT/PPRI/PPRM/zonage sismique
☐ Zone RGA → étude G2 PRO obligatoire (loi ELAN art. 68)
☐ Surélévation passe-t-elle au-dessus seuil IGH (50 m hab., 28 m bureau) ?
☐ Accessibilité PMR — ascenseur si dépassement R+3
☐ RE2020 + Bureau de contrôle souscrits